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【集合】物业费违约金滞纳金合法吗？过高可以调整吗？

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　　上海的一个粉丝，收到了法的传票，原因是拖欠物业费，被物业公司起诉了。

　　物业公司起诉要求支付物业费之外，还要求支付等同于物业费的违约金有的叫滞纳金。

　　他在网上做了很多功课，发现似乎法不支持违约金。

　　这时，他问我

　　物业公司向我要违约金滞纳金，合规吗？

　　法不支持，是不是说明，物业公司要违约金的请求，不合法？

　　一违约金滞纳金怎么的？

　　物业公司物业服人进入一个区物业管理区域进行物业服的依据，是接受开发商或者业主的委托，签订物业服合同。

　　而物业服合同，一般不光会约定物业费多少钱怎么支付，还会约定不支付物业费要承担违约金或者滞纳金。

　　比如，您的房子证面积100米，物业费约定2元每米每月，违约金约定逾期每天支付0.1，您一年需要支付多少物业费呢？

　　一年需要支付物业费1002122400元。

　　您两年后，没有支付物业费，您可能需要支付多少违约金？

　　24000.1365876元。

　　这就是违约金的由。

　　我这样计算违约金，可能有人不认可。

　　这里只做举例用，违约金计算，实际上非常复杂，而且每个人的理解，可能都不一样。

　　二物业费的滞纳金，称呼有误！

　　滞纳金的称呼，法律上存在问题。

　　因为在民法典，以前是合同法，都称呼违约金。

　　为什么呢？

　　滞纳金是行政法上的称呼，用于政府机关对行政相对人不履行法定义的惩罚，双方之间不是等主体。

　　比如不按法纳税，就生滞纳金。

　　而，违约金是等主体之间用的，就是民事法律范围内用的，物业公司和业主之间，是等主体。

　　所以应该用违约金！

　　大家以后注意，不要用错。

　　三法为什么不支持？

　　其实，法有支持的，也有不支持的。

　　为什么，我们看到的，很多不支持呢？

　　因为一般情况，业主不交物业费都是存在合理原因的，或者法官认为是合理原因。

　　要么物业服不到位，要么没有进行有效沟通，要么其他原因。

　　法官如果认为业主给的理由合理，就会行使自由裁量权，驳回物业公司对物业费违约金的诉请。

　　以下就是法官认为没有进行有效沟通，不支持的情况。

　　四物业费违约金合法合规！

　　但不是说物业公司要物业费违约金，就是不合法的，或者不合规的。

　　根据民法典第五百八十五条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。

　　所以，物业服合同约定违约金是合法的，当然合规。

　　以下就是法官支持的情况。

　　五物业费违约金约定过高，怎么办？

　　但是很多时候，物业服合同约定的违约金过高。

　　可能，我们拖欠物业费少则两年，多则十年，加上物业费违约金约定过高，就经常看到

　　拖欠物业费5000元，物业费违约金达到7000元的情况！

　　这个时候，我们可以要求减少！

　　根据民法典第五百八十五条的规定约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　法官一般会判决减少。

　　相关法律规定

　　民法典第五百八十五条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债。

　　民法典第九百四十四条规定业主应当按照约定向物业服人支付物业费。物业服人已经按照约定和有关规定提供服的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服人不得采取停止供电供水供热供燃气等方式催交物业费。

　　民法典第九百三十八条规定物业服合同的内容一般包括服事项服质量服费用的标准和收取办法维修资金的使用服用房的管理和使用服期限服交接等条款。物业服人公开作出的有利于业主的服承诺，为物业服合同的组成部分。物业服合同应当采用书面形式。

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